本網訊 昨晚（11月18日），北京市住房城鄉(xiāng)建設委、北京市財政局、北京市稅務局聯(lián)合印發(fā)《關于取消普通住房標準有關事項的通知》宣布，北京市將取消普通住房和非普通住房標準，自2024年12月1日起施行。
《通知》明確，北京市取消普通住房和非普通住房標準后，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。
在個人購買住房契稅方面，北京市適用與全國統(tǒng)一的個人購房契稅優(yōu)惠政策。
個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
《通知》還明確，12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的增值稅和契稅尚未申報繳納的，符合相關規(guī)定的可適用執(zhí)行。
值得一提的是，同一天（11月18日），上海住建委、房管局、財政局和稅務局四部門也發(fā)布《關于取消普通住房標準有關事項的通知》，取消上海市普通住房和非普通住房標準，同時明確取消標準后相關個人住房交易稅收事項。此次政策將自今年12月1日起施行。
普通住宅和非普通住宅有何區(qū)別？
據業(yè)內專家介紹，一般有兩種方式區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一是不同城市基于房子的位置、單總價去界定的普通住宅和非普通的高端住宅；二是住宅性質和非住宅性質的區(qū)別，比如商業(yè)、辦公、商住。普通住宅和非普通住宅的增值稅、契稅不同。
以北京為例，按照目前北京市的區(qū)分標準，須全部滿足3條的住宅即為普宅，有任何一項不滿足的，即為非普。三個條件是：小區(qū)容積率在1.0（含）以上；房屋建筑面積在140平方米（含）以下；價格方面，單價不高于規(guī)定的上限，或者總價不高于規(guī)定的上限，二者滿足其一即可。
據業(yè)內人士介紹，北京現(xiàn)行的主流普通住宅和非普通住宅標準是2014年住房市場短缺、產品結構不匹配時期的一項重要政策，同時也是緊縮性調控措施的重要組成部分。
這一標準在過去的“有沒有”時代，為了滿足人們的基本住房需求，稅務政策對普通住宅給予了更多的支持，對非普通住宅采取了相對較高的稅費政策，鼓勵人們購買普通住宅，解決基本的居住問題。
當今，房地產市場已經進入了“好不好”的時代，人們更加關注住房的品質、環(huán)境和舒適度，改善性需求成為主流，普通住宅和非普通住宅之間的差異在稅務政策上的意義逐漸降低。此次取消普通住宅及非普通住宅認定標準后，有利于住房高質量發(fā)展，適應市場需求從‘有沒有’到‘好不好’的變化。
800萬元二套房
契稅減負16萬元
12月1日新政落地后，在北京買房能省多少成本？
通俗地理解，2024年12月1日起，在北京以及全國范圍內，個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。
此前北京規(guī)定，個人購買首套住宅，90平方米（含）以下的稅率為1%，90平方米以上的稅率為1.5%；個人購買二套住宅，不區(qū)分面積，契稅稅率均為3%。
以市民鄧先生為例，因為家有二胎，想置換一套面積為138平方米的房子，房款約為800萬元。政策調整前，該住宅被認定為非普通住房，6年前房東以500萬元購入，鄧先生需繳納增值稅為15萬元。政策調整后，這筆增值稅可全部節(jié)省。
在個人購買住房契稅方面，如果鄧先生是家庭唯一住房，調整前契稅是12萬元，此次調整后為8萬元，節(jié)省4萬元。如果是第二套房，調整前契稅是24萬元，此次調整后同樣為8萬元，節(jié)省了16萬元。
新政降低了售房成本
增加了住房財產性收入
此次北京、上海政策是對此前財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部三部門政策的具體落實。
11月13日，三部門聯(lián)合發(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》），包括優(yōu)化住房交易契稅政策，明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策。
《公告》規(guī)定，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
此次政策調整后，在全國范圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。一線城市不再“區(qū)別對待”。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，根據近期國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據，新房和二手房價格均迎來拐點，房地產市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)、向好發(fā)展的良好態(tài)勢。其中，上海各項指標均在全國前列。當前上海貫徹落實房地產稅收優(yōu)化政策，在房地產市場形勢向好的基礎上，將和行政、土地、金融等政策互動，持續(xù)釋放組合拳效應。
他預計，其它一線城市也將跟進，陸續(xù)出臺房地產稅收優(yōu)化政策。
上海取消普通住房和非普通住房標準，直接影響與其掛鉤的稅收政策，具體來看，個人轉讓住房個人所得稅、個人出售住房增值稅、個人購買住房契稅均有減免。
回溯個稅政策調整歷史，上海自2006年起在房屋交易環(huán)節(jié)執(zhí)行了差別化的個稅政策。2006年，原上海市地方稅務局印發(fā)《關于本市貫徹〈國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知〉的操作意見》明確，普通住房按轉讓收入的1%征收，非普通住房按轉讓收入的2%征收。而自2024年12月1日起，上海將取消普通住房和非普通住房標準，核定征收的稅率統(tǒng)一為1%。
嚴躍進表示，新政降低了售房成本、增加了住房財產性收入。
他舉例道，若上海某房東出售一套1000萬元總價的住房，過去個稅或需繳納20萬元，那現(xiàn)在或只需繳納10萬元，另需說明的是，若該房東一年內在上海換房，還可享受個稅退稅的優(yōu)惠政策。
根據新規(guī)定，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。嚴躍進解釋道，增值稅政策和房屋出售關系較大，可降低房東的售房成本，利于二手房市場。契稅方面，對二套房的減負效應更明顯。舉例來說，若二套房認購了1000萬元總價的住房，新政前契稅最高需30萬元，新政后最低可為10萬元，直接減少了20萬元的契稅額。
“購房政策的黃金窗口期已開啟。”嚴躍進表示，上海房地產政策已進入歷史最寬松階段，從去年“認房不認貸”政策開始，上海持續(xù)在行政、土地、金融、財稅等領域調整優(yōu)化政策。因此，疊加一系列利好的購房政策和環(huán)境，包括購房門檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費成本低等，政策效應將持續(xù)釋放，上海房地產市場將朝著向好的方向發(fā)展。
值得一提的是，上海稅收優(yōu)化政策雖然在12月1日正式執(zhí)行，但不影響11月中下旬的房屋買賣，各類尚未申報繳納的稅費亦可享減稅優(yōu)惠。
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